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提问：雕叔，子弹30，准备在郑州入手，之前一直在外地上班，计划回郑州，小白一枚，推荐一下楼盘，女，三十岁，未婚，更适合买什么样的房子

(资料图片仅供参考)

回答：刚需房有三个核心要点：在功能属性上，要好住；在交易属性上，要容易出手、好卖；在金融属性上，要容易保值增值；其实这三点可以说是相辅相成，互为因果。毕竟一个好住的房子，大概率是比较容易卖出去；而房子容易出手，保值增值就不成问题。买贵没关系，最怕的就是买错。郑州首付30，可以考虑三环和四环之间的新房，均价在12000-15000的房子，区位可以考虑惠济或者管南。惠济和管南，是当下刚需自住的热点区域，都在四环内，属于主城区，配套虽然不是十分完善和成熟，但相比郊区来说，很多配套基本都已落地，现在购买，等到2-3年后入住基本都可投入使用。价格也相对比较低，惠济在13000左右，管南在15000左右，一套90平米的小三房，总价120-140万，首付在30-40万，大部分人群都能承受。相比而言，惠济的成熟度更高，目前由于投放量比较大，价格从开始的14000降到12000-13000，目前价格都比较低，从刚需自住的角度来说，优于管南。具体楼盘知识星球里有推荐。

提问：新人首次雕叔你好，我在成都新都区保利198公园有首套房，目前子弹75万，想在成都主城区买二套房，青羊区、锦江区的教育资源相对金牛、成华和武侯区优质一些，但是房子均价也要高一点。请问雕叔定青羊区、锦江区购房有什么好建议?第二个问题是，我购买五城区房子后(户口从新都迁往五城区，获得五城区和天府新区相互买房资格后)，打算把新都保利198公园的房子置换到天府新区去。您认为这个思路是否可行，请赐教，谢谢雕叔!

回答：你好，学区房不在我们的投资选项内，溢价比较多。但是青羊和锦江的学区确实又是成都最好的。锦江区学区房看看攀成钢流金岁月澳龙名城吧。考虑投资可以看看大丰，天回，书房东部新区。板块轮动是一轮行情全部走完，全城政策不分区的情况下的轮动。可以理解为成都11区已经走完从大面到攀成钢，到三圣乡，到金沙，到犀浦，到大丰，到温江的一个流程。可是单独限购的高新区，天府新区，实际上因为房票稀缺，玉林和中和涨幅不怎么样的都没轮动到。天府新区就没什么增值好的楼盘。多看看锦江生态带，中海锦江城附近吧。

提问：请教雕叔：一、普通老人票考虑投资，未来租金抵按揭：1、招商大魔方玺悦，三年次新房3.8，共520万。2、誉峰那一带的二手带旧装修4万左右，500万一套。3、中洲二手3.5清水400万。上面这些比较起来，可以买吗？如果可以，买哪个？二、大魔方旁边的金融广场，清水，预估价格2.2-3，全部230以上大户型，网红盘可能性很大，总价最少600万，值得等吗？三、大魔方520万，每平米4万，预估5年后涨到5万。有一万差价。从投资回报率来算，房屋溢价136万，除以支出、除以年限5年，算下来年回报率只有6.5%，这样计算合理吗？四、天府新区麓湖马上要开一个盘，值得入手吗？

回答：你好性价比最高的我觉得中洲的还可以，中洲学区要好些，金融广场周边住宅密度不高，高端写字楼更明显，像是专门给高管提供的产品服务，虽然单价低但是总价高，未来接盘的人受纵更小，还是选择一些住宅属性更纯粹更聚集的吧！麓湖长滩还是可以值得一摇的！

提问：雕叔你好，新人首问，坐标成都，目前在高新西认购了一套100平的房子，首付50万元，首套首贷，家庭收入不高，在十万左右，想问下1：是买新房还是周边二手房，投资为主，自住可能性较小。2：父母有三套安置房，一套自住一套入股一套出租，入股的年底可以拿房也可以继续入股，出租的那套是学区房暂时不能卖，我是卖哪套比较好，准备卖了房子减轻贷款压力和孩子开销。

回答：你好！如果你买房的目的是投资为主，我建议买二手房，即买即租，避免新房2年空置期，也可以减轻部分还贷成本。现在省下的就是以后的利润。如果是想自住，就可以考虑买新房，毕竟居住体验性更好。在去年，对于刚需跟投资，到底买新房还是二手房？若是换成去年，我会说，尽量摇号剪刀差大的新房，可是今年，对于刚需跟投资这两类人群，我会斩钉截铁地告诉你，买二手！对于刚需来说，稍微有一点剪刀差的新盘基本上都是万人摇。这其中，有一大半都是冲着剪刀差来的伪刚需。你夹杂其中无法自拔的时候，错过了购买二手房的最佳阶段，这些伪刚需买不到就算了，可是你浪费了购买二手的最好机会。等你摇了一圈发现，不仅剪刀差没买到，二手又涨了一轮了。对于投资来说，当前果断下手部分优质楼盘的二手，是能看到比较好的收益的，只要挑得好，不会比这几个万人摇差，更何况，今年这几个万人摇真的只能算勉强凑合。对于哪些人，可以继续买新盘呢？那就是不差钱的改善自住。2.父母三套房只能卖那套入股的安置房，其余2套，一个父母需要刚需自住动不了，另一个有学区你暂时卖不了，所以把剩余那套卖了，减轻压力。

提问：雕叔你好！自己和老公在深圳一套房、成都一套房，暂时短期都不想卖，手上子弹200个，想在成都再购置一套房，目前有两个方案，一是天府新区购置纯投资盘，优点是资金压力小，但是暂时无法理解天府新区目前的价值和潜力，总觉得天府新区现在产业也很空心化；二是高新或者武侯的改善盘，问题是子弹有限、压力感觉很大。请问雕叔，这两个板块哪个更值得入手呢？如果有必要，卖掉深圳住宅回成都一步到位可行吗？

回答：你好，成都房地产市场的现状，每个板块的价值都会被重塑，比如高新南区是一个非常成功的新区，追溯到5年前，我们不认可高新的价值，自食其力，全都是投机者，空洞无物，溢价过高。然而，站在今天看高新，各大龙头企业大量加入，自住需求的比例现在已经超过了投资者的比例。虽然成都已经横盘3年了，三环边板块在水平盘期的所有低迷板块都已经完成了对价格的补涨，如大面板块等刚性需求纯住宅板块的价格现在已经达到1.8w，我不知道你现在在成都有什么样的房产，如果它是一个成熟的地区，未来纯粹的资本可以考虑长期持有，可以买到高新。在房地产市场的基本逻辑中，我们知道大多数城市的发展都是一个逐步扩张的过程，而区位的发展越早，绝对值越高，随着环线道路交通的逐渐分散。因此，在房地产市场的地段理论中，往往是以环线为基础来分析一个城市的价值。然而，对于成都来说，房地产市场的价值并没有完全按照环线分散，甚至有很大的不同。虽然环形线的逻辑是适用的，但在许多实际因素的参与下，环路逻辑并不是价值的结果。成都的发展不是单纯的圆形分散，而是受到多种因素的影响。把成都当作环线是不对的。如果你看一下地铁客流数据，我们可以清楚地看到，成都的地理位置，实际上是以产业中心为中心，以产业人口的延伸面积和附加价值。天府新区和主城的改善，未来的概率增加是大势所趋，新的领域是赢得更大的效益。前者更有活力，后者更有进取心。

提问：雕叔老师好，我现在是全成都的普通资格（社保在高新南，户口在双流，名下已无房产，但有交易记录，有必要可把户口迁往市外再人才落户回来），预算500万，看了陆肖凤鸣九天、武侯金茂府、人居九林语，主要需求自住加投资，以自住为主，请问这几个盘改如何排序？另外如果考虑天新和高新的新房的话还有什么满足条件的盘推荐？望回复为盼。

回答：普通资格，一般不讲究顺位度，但是很热门的话还是需要讲究顺位排序的，也就是说你要去稳打稳扎的话，建议可以弄个户口+社保的形式，成为楼盘所在的普一这类资格。你的预算和上述三个楼盘定位还是很匹配的，我们觉得产品其实都还是比较类似，都是各自板块里的高端代表之作，此时板块的成长性又显得十分重要。因此我们比较推荐陆肖TOD的麓鸣九天，这个盘主要是产品形态丰富，如果能入手一些大平层，我觉得还是很值得的。其次可以考虑人居九林语，东客站板块趁着东风和主城攀成钢等核心区域的外溢，加上大量的可开发地块，未来实力不容小觑，或将成长为主城区未来的城市界面担当。最后再看武侯新城的金茂府，产品不多说了，除了漂亮还是漂亮，价格段也适宜，就是地段虽然一直自诩豪宅板块，但是缺乏豪宅的基本面，有航空噪音，有一街之隔的破破烂烂，也有背离向南向东的城市方向，这个板块算是毁誉参半吧。排序就是这样的。另外，从买得到的角度来看，天新高新楼盘确实很少符合你的综合条件了。新川的金隅金成府段位更低一些，也很抢手；华宇大发御璟云玺体量很小，是当年的楼王，板块没有新川核心区那么纯粹那么新。天府新区也是很热门的，目前来看并没有什么合适的，有的话作为普通，也很难入手，只能偶尔尝试捡漏，比如兴隆湖的德信弘阳湖畔云璟。

提问：雕叔你好，坐标成都单身，手上50w，无房无车，现住公司福利房，打算是买车好还是先买房？

回答：面子和车子，可以解释很多人有点钱愿意买好车，而不愿意买房。车子开出去大家看了都知道多少钱，现在很多千万身家的标准也就是开50万的车，所以在我看来，一个年轻人开50万的车都是不得了了，年纪青青就实力不俗。但是你买了房子，身边的人是不知道的，你还是穿那衣服，还是普通消费，没人看得出来你有几套房，反而是房子多了，贷款多了节衣缩食，过得还没以前大方了，不请他们吃饭了，自然会觉得你混得差，你的脸上不可能写着几套房，你每天也不可能把房产证带着，见人就拿出来。爱面子的，毫不犹豫会买车，车对于“面子”的提升是即时快速高效的，房子对于面子的提升，几乎毫无作用。如果一个年轻人不爱面子爱车子，成家过日子幸福的可能性更大，未来事业发展的高度更高。

提问：雕叔你好，坐标成都，这几个都在看房，看上的房，哪怕要给定金了，要么房主反悔不卖，要加价；要么房主卖给了出价更高的买家。买个房太难了，到底怎么才能破这个魔咒啊？

回答：你好！如果买家很确定看中了房，也肯定自己不会再反悔的情况下，防止房主反悔，也防止其他中介又打电话给房主要加价买房，最有效的办法，直接加码定金。平时给5万，防止跳单直接给20-30万，只要不超过房款总价20%的定金都是合理的。如果对方违约，直接赔100万，即使别人再怎么加价，房东违约的话，这笔账房东应该能算得过来的。有人说，房主也不傻，不会收这么贵的定金。买房这个事，作为买家表现了最大的诚意，也就是买家用实际行动表示不会反悔。如果房主不收，也就说明，房主并不是太想卖，或者等待有合适的价格再跳单。如果房主坚持不收，那么就没有必要再谈下去，这种跳单可能性太高，浪费时间还延误了买房的时机。

提问：雕叔，成都今年还会推限价的新盘么?如果找二手的话，总价200万的标的有哪些可选择的地段?中坝这个地方潜力如何?

回答：西边不如东边，甚至不如北边。200万淘淘24城好了。如果觉得24城贵去看看动物园昭觉寺附近次新盘。

提问：雕叔你好！东部新区未来有没潜力，2024年的世界园艺博览会也在成都东部新区空港新城，是否对三岔湖创造出更具投资潜力呢？

回答：东进是大手笔，目前的阶段是大基建建设，进行前期的安置房建设，少量的东部新区产业职工住宅建设，周期非常长，世园会只会提高成都的知名度，不会对三岔房产影响。不过至少10年主城区依然是红利期。

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